小產(chǎn)權(quán)房買賣簽訂的購房合同無效。國家不承認并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不可上市交易。依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受《民法典》的保護。既無法律保障，也不可上市交易。嚴格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

買小產(chǎn)權(quán)房的風險

1、無產(chǎn)權(quán)證書。

早在2007年，住建部就曾發(fā)出風險提示，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護。這種住房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會予以備案，其產(chǎn)權(quán)證也并非真正合法有效，更不具備上市交易的資格。

“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，都是沒有“五證”的，所以小產(chǎn)權(quán)房是不可辦理房產(chǎn)證的。

2、質(zhì)量參差不齊。

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)未經(jīng)過相關(guān)部門審核，住房質(zhì)量沒人監(jiān)督，不排除有些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產(chǎn)權(quán)房一般由土地所在村開發(fā)，除了住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

3、拆遷難補償。

小產(chǎn)權(quán)房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

4、配套不完善。

小產(chǎn)權(quán)房不可保證社區(qū)內(nèi)的相關(guān)配套設(shè)置建設(shè)，甚至暖氣天然氣等基礎(chǔ)配套都不可保證。同時這也對住房的保值增值產(chǎn)生了很大影響

5、遺贈麻煩、再次出手較難。

由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩，也不可進行住房買賣。而且小產(chǎn)權(quán)房交易一般一次性付清，不可辦理抵押貸款。