法拍房拍賣流程詳解，包括一拍、二拍及變賣的區(qū)別，降價幅度，流拍處理，以及二拍流拍后的變賣規(guī)則與參與建議，為參與法拍房的競拍者提供全面的指導。

法拍房二次流拍后，可以進行第三次拍賣。拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人不申請以該次拍賣所定的保留價抵債的，應當在六十日內(nèi)再行拍賣。

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十七條對于第二次拍賣仍流拍的動產(chǎn)，人民法院可以依照本規(guī)定第十九條的規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人抵債。申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人拒絕接受或者依法不可交付其抵債的，人民法院應當解除查封、扣押，并將該動產(chǎn)退還被執(zhí)行人。

變賣和一拍二拍的區(qū)別是什么

1、時間不同。只有標的物第一次司法拍賣(一拍)流拍，法院才會在三十日內(nèi)安排在同一司法拍賣平臺再次拍賣，即二拍。

2、價格不同。一拍的起拍價是過去常說的保留價，由人民法院參照評估價確定，未作評估則參照市價確定，起拍價不可低于評估價或者市價的百分之七十。二拍的起拍價通常進一步下降，但降價幅度不會高于一拍起拍價的百分之二十。變賣價則是二拍的起拍價。

3、降價幅度不同。第一次拍賣不降價;第二次拍賣，允許在第一次的基礎上降不高于20%拍賣;第三次就允許在第二次的基礎上再降不高于20%。

4、流拍不同。第一次、第二次可以流拍;第三次不可以流拍，拍賣不出的，按最后一次的保留價變賣;再賣不出，退回給被執(zhí)行人或以物抵債給債權有。

二拍流拍后變賣可以降價嗎

變賣通常發(fā)生在二拍流拍之后，與司法拍賣的拍賣期限不同，司法拍賣的拍賣期限為48小時，變賣期限將長達60天。但是，在變賣期間，如果有競拍人出價，變賣期將立即縮短至24小時。變賣通常是二拍的起拍價，不會再降價了。

二拍和變賣哪個更劃算

1、變賣與二拍有何不同

變賣和拍賣最核心的不同就是，參與變賣必須先繳納所有房款，而拍賣只要繳納保證金就可以了。

也就是說，如果你想?yún)⑴姆ㄅ姆孔冑u，報名后，就必須先支付全部的房款，也就是136萬。而如果你是在一拍或者二拍時報名，只需先交大約10%的保證金，也就是13萬左右，如果拍賣成功，在規(guī)定時間內(nèi)付尾款就可以。

2、為何會變賣

其實，在第二次拍賣仍然流拍后，法院會與債權人共同商議，是否可以直接以房抵債，如果債權人不同意，將會進行資產(chǎn)變賣。

若變賣流拍，債權人仍然不同意以房抵債，法院有權解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還原房東，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

3、參拍建議

據(jù)不完全統(tǒng)計分析，法拍房二拍后成交占比是相對較少的，除卻少量一拍、二拍甚至變賣都沒成交的，有很大一部分法拍房是在一拍就直接成交的，其中自然也包括部分是在無人爭搶的情況下，出價一次就以底價直接拿下的。