住房買賣協(xié)議的有效性關(guān)鍵在于合同雙方符合主體資格、表意真實且不違反法律法規(guī)。見證人非必需，但需確保所有權(quán)利人簽名，并留意房產(chǎn)證原件。合同形式和內(nèi)容亦需符合法律規(guī)定。

賣房協(xié)議不一定要有見證人，但要注意見到房產(chǎn)證原件，要求所有權(quán)利人簽名。如果是七老八十的老人，建議不但老人簽字，其家屬也應簽名見證。賣房協(xié)議只要買賣雙方兩個人簽訂，按了手印的就已經(jīng)生效了，中間人只是一個見證作用。

1、合同當事人必須符合主體資格。住房買賣雙方當事人應當具備可以以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔義務的資格：

(1)一般主體要求。《民法典》規(guī)定，住房買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。住房買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽住房買賣合同無效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認。

(2)特殊主體要求。為維護住房交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對住房買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開發(fā)公司作為住房出賣方必須具有法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。

2、住房買賣雙方當事人應當表意真實。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結(jié)果。

3、住房買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。住房買賣行為應當符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。

一般情況下，已經(jīng)成立的合同，必須具備生效要件，才可以產(chǎn)生法律拘束力。合同生效要件如下：

1、當事人在簽訂合同時要具有相應的民事行為能力。主體不合格的，訂立的合同是不會產(chǎn)生法律效力的;

2、合同當事人的意思表示真實;

3、合同內(nèi)容沒有違反法律和損害社會公共利益;

4、必須具備法律所要求的形式。