開發(fā)商向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)建房用地，如果房產(chǎn)項(xiàng)目不在政府土地劃撥范圍內(nèi)，那么在拿地時(shí)，就只能通過(guò)招拍掛的方式來(lái)購(gòu)買土地使用權(quán)。然后規(guī)劃此地的用途，得到土地規(guī)劃許可證。然后再規(guī)劃此地建筑類型，找個(gè)施工單位，拿到開工許可證。

房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、前期調(diào)研：在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入。

2、設(shè)計(jì)階段：下降建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建安成本影響大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

3、施工階段成本控制的關(guān)鍵，搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行採(cǎi)購(gòu)的材料，屬于指定價(jià)范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。

4、竣工結(jié)算階段：要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算複審制度及工程尾款會(huì)籤制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

開發(fā)商賣房條件

開發(fā)商需要取得五證后才能賣房。五證如下：

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證;

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;

《建筑工程施工許可證》;

《商品房預(yù)售許可證》。

其中《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源 和住房管理局核發(fā)。