文章摘要: 開發(fā)商向當(dāng)?shù)卣暾埥ǚ坑玫?,如果房產(chǎn)項(xiàng)目不在政府土地劃撥范圍內(nèi),那么在拿地時,就只能通過招拍掛的方式來購買土地使用權(quán)。然后規(guī)劃此地的用途,得到土地規(guī)劃許可證。然后再規(guī)劃此地建筑類型,找個施工單位,拿到開工許可證。房地產(chǎn)開發(fā)流程1、前期調(diào)研
開發(fā)商向當(dāng)?shù)卣暾埥ǚ坑玫兀绻慨a(chǎn)項(xiàng)目不在政府土地劃撥范圍內(nèi),那么在拿地時,就只能通過招拍掛的方式來購買土地使用權(quán)。然后規(guī)劃此地的用途,得到土地規(guī)劃許可證。然后再規(guī)劃此地建筑類型,找個施工單位,拿到開工許可證。
1、前期調(diào)研:在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期,要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場要求,做好前期調(diào)研工作,論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用,但是沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入。
2、設(shè)計(jì)階段:下降建筑安裝成本,首先要搞好設(shè)計(jì)階段的控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆,可以取得事半功倍的效果。因此,建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
3、施工階段成本控制的關(guān)鍵,搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作,合理控制價差水平。對施工單位自行採購的材料,屬于指定價范圍的,只監(jiān)督質(zhì)量,不干預(yù)訂貨。
4、竣工結(jié)算階段:要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定,合理確定技措費(fèi)、提前獎和獎等相關(guān)費(fèi)用,認(rèn)真實(shí)行結(jié)算複審制度及工程尾款會籤制度,確保結(jié)算質(zhì)量。
開發(fā)商需要取得五證后才能賣房。五證如下:
《國有土地使用證》是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證;
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;
《建筑工程施工許可證》;
《商品房預(yù)售許可證》。
其中《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》由市規(guī)劃委員會核發(fā),《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā),《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源 和住房管理局核發(fā)。
開發(fā)商拿地建房的流程
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