預(yù)售商品房五證是指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證、商品房預(yù)售許可證。這是開發(fā)商預(yù)售商品房必須具備的證件，購(gòu)房者在買預(yù)售商品房的時(shí)候要注意檢驗(yàn)這五證。

五證中證書的含義

1、土地使用證：說明已經(jīng)取得土地使用權(quán)，住宅是70年，貿(mào)易辦公50年，旅游40年，是開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵。

2、建筑規(guī)劃許可證：是開發(fā)項(xiàng)目單體工程的規(guī)劃已經(jīng)按照城市規(guī)劃法進(jìn)行規(guī)劃，不存在違章，工程的面積，高度、層數(shù)等都按照此證施工。

3、施工許可證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是規(guī)定用地性質(zhì)的證書，我國(guó)的用地性質(zhì)分為貿(mào)易、辦公、產(chǎn)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、住宅、旅游，其用地規(guī)劃許可證上規(guī)定是什么，地面上就必須建設(shè)什么項(xiàng)目，比如用地許可證上規(guī)定是住宅，就必須建設(shè)住宅，否則無(wú)法辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是國(guó)家對(duì)工程開工建設(shè)的許可。也就是說，工程可以開始施工了。

5、預(yù)售許可證：是商品房可以進(jìn)入市場(chǎng)交易的證明。

買預(yù)售商品房注意事項(xiàng)

1、關(guān)注地鐵、教育或其他配套的依據(jù)來(lái)源：

部分購(gòu)房者購(gòu)買某個(gè)樓盤住房的主要原因可能是因?yàn)樵摌潜P臨近某個(gè)地鐵口或是學(xué)區(qū)房、學(xué)位房，而關(guān)于開發(fā)商對(duì)地鐵、教育資源不實(shí)宣傳的集體維權(quán)層出不窮。建議購(gòu)房者不要一味關(guān)注開發(fā)商各宣傳文案中的地鐵、教育資源字眼，更要關(guān)注配套落地的可能性，而配套落地的可能性，可以通過開發(fā)商宣傳依據(jù)來(lái)源及具體情況來(lái)判斷。一般來(lái)說地鐵線網(wǎng)是已獲相關(guān)規(guī)劃批復(fù)且在官方網(wǎng)站上可以自行查詢到的公開信息。關(guān)于教育資源，如為待建學(xué)校，開發(fā)商與政府簽訂招商引資相關(guān)協(xié)議時(shí)可能會(huì)確定學(xué)校系由開發(fā)商自建或政府部門建設(shè)，如無(wú)該類約定，開發(fā)商亦可能另行與相關(guān)學(xué)校簽訂贊助協(xié)議等相關(guān)協(xié)議以引進(jìn)教育資源。購(gòu)房者可作詳細(xì)了解，自行判斷教育資源能否落實(shí)，不可盲目根據(jù)開發(fā)商的部分宣傳作判斷。

2、關(guān)注開發(fā)商認(rèn)購(gòu)須知、認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)房合同：

很多購(gòu)房者一般是在拿到簽訂完畢的購(gòu)房合同或者發(fā)生違約情形須承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)才會(huì)關(guān)注商品房買賣過程當(dāng)中簽訂的各法律文件內(nèi)容。大部分開發(fā)商會(huì)在開盤前于營(yíng)銷中心公示認(rèn)購(gòu)須知、認(rèn)購(gòu)書及購(gòu)房合同等法律文本。購(gòu)房者可提前作充分了解，可盡量避免發(fā)生違約須承擔(dān)違約責(zé)任的情形或者當(dāng)開發(fā)商違約時(shí)購(gòu)房者能及時(shí)依約維護(hù)自身的合法權(quán)益。開發(fā)商目前所使用的《商品房買賣合同》格式文本大多為在示范文本基礎(chǔ)上修訂形成的，各開發(fā)商購(gòu)房合同條款大同小異，購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注《商品房買賣合同》附件中的補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議中有很多重要條款的補(bǔ)充。其中有個(gè)方面可作重點(diǎn)關(guān)注：

(1)認(rèn)購(gòu)須知或認(rèn)購(gòu)書中對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房資格不滿足時(shí)的責(zé)任約定;

(2)認(rèn)購(gòu)書中對(duì)購(gòu)房不成功時(shí)的責(zé)任約定;

(3)購(gòu)房合同中交房、辦理住房所有權(quán)證書的期限及違約責(zé)任約定;

(4)購(gòu)房合同中分期付款、按揭貸款及后續(xù)斷供違約責(zé)任約定;

(5)購(gòu)房合同中其他買賣雙方可單方解除購(gòu)房合同的情形約定。