簽訂購(gòu)房合同后，如果無(wú)法辦理按揭貸款，需要區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：合同對(duì)此有約定的，按約定處理。合同沒(méi)有約定的，如果是因購(gòu)房人的責(zé)任造成的，無(wú)權(quán)要求返還定金；如果是因賣(mài)房人責(zé)任的，賣(mài)房人要雙倍返還定金。

開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，一般都會(huì)通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向購(gòu)房者收受定金。而定金一旦繳納之后，如果購(gòu)房者在規(guī)定期限內(nèi)不與開(kāi)發(fā)商簽合同或者雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致性意見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)以定金協(xié)議規(guī)定為由拒絕退還定金。這種定金約定對(duì)于購(gòu)房者極為不利，也使得購(gòu)房者在簽約時(shí)處于劣勢(shì)，進(jìn)而違心的接受各種不平等條約。

當(dāng)然定金不退并不是絕對(duì)，在某些特定情況下開(kāi)發(fā)商必須要將定金全數(shù)退回。根據(jù)合同法規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如果是由于國(guó)家政策原因造成的銀行貸款被拒，開(kāi)房商需要退還定金給購(gòu)房者，如果是由于購(gòu)房者本身的原因造成貸款無(wú)法審批，要視雙方的合同約定來(lái)進(jìn)行裁決。因此為了避免糾紛情況的出現(xiàn)，最好就定金退還情況做出明確約定。

退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)可以退，另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購(gòu)房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話的錄音來(lái)證明。有些購(gòu)房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過(guò)增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等無(wú)銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷(xiāo)售條件，因此任何情況下定金都可退。