買(mǎi)房簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，我們總是會(huì)在網(wǎng)上搜索下簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)。但很多人往往忽視了一點(diǎn)，那就是忘記核實(shí)自己所簽訂的購(gòu)房合同是否有效。出現(xiàn)以下13種情況，個(gè)人所簽的購(gòu)房合同即為無(wú)效合同。

1、開(kāi)發(fā)商違反法律法規(guī)

出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

2、開(kāi)發(fā)商存在欺詐、脅迫購(gòu)房者簽訂合同

對(duì)于開(kāi)發(fā)商誤導(dǎo)造成購(gòu)房人產(chǎn)生重大誤解，或者開(kāi)發(fā)商脅迫購(gòu)房者違背真實(shí)意思而簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。但是購(gòu)房者需要進(jìn)行舉證來(lái)申請(qǐng)法院和仲裁機(jī)構(gòu)予與變更或者撤銷(xiāo)。　

3、交付住房的套型和設(shè)計(jì)不符

開(kāi)發(fā)商私自變更設(shè)計(jì)包括戶(hù)型、面積朝向等事先沒(méi)有經(jīng)過(guò)購(gòu)房者同意的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，購(gòu)房合同無(wú)效。

4、住房面積偏差高于3%

開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的住房實(shí)測(cè)面積與合同該約定的建筑面積或者套內(nèi)面積偏差值高于3%，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，購(gòu)房合同無(wú)效。

5、住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

住房主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，購(gòu)房合同無(wú)效。

6、出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人，住房再次抵押

簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，出售人未告知買(mǎi)受人又將住房抵押給第三方，合同無(wú)效?；蛘咭环慷噘u(mài)的行為，購(gòu)房合同是無(wú)效的。

7、開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)出售拆遷安置房

開(kāi)發(fā)商將拆遷安置房出售給購(gòu)房者，簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。

8、延期交房高于合理期限

出賣(mài)人遲延交付住房，三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付住房任務(wù)的，購(gòu)房合同無(wú)效。

9、出賣(mài)方原因造成無(wú)法辦理房產(chǎn)證

商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理住房產(chǎn)權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后高于一年，由于出賣(mài)人的原因，造成買(mǎi)受人無(wú)法辦理住房產(chǎn)權(quán)登記。

10、與無(wú)民事行為能力或者限制行為能力人簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同

《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿(mǎn)十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。第十三條規(guī)定：不可辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人。

刑法中的限制行為能力人是指，年滿(mǎn)14周歲未滿(mǎn)16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。

因此，無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的住房買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不可獨(dú)立簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。這種情況在二手房交易中，比較常見(jiàn)。

11、產(chǎn)權(quán)主體無(wú)資格造成的合同無(wú)效

出賣(mài)住房的主體必須是該住房的產(chǎn)權(quán)人。非產(chǎn)權(quán)人出賣(mài)他人的住房時(shí)，須提交共有人的同意證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有住房的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。

12、房地分離出賣(mài)

由于住房是建筑在土地面上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，住房產(chǎn)權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

13、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

住房產(chǎn)權(quán)人出賣(mài)共有住房時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。住房產(chǎn)權(quán)人出賣(mài)出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

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