1、概念區(qū)別：普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)來建造的作為居住用途的住房，目前多為多層住宅與高層住宅。非普通住宅一般指宅建筑面積較大或用作商業(yè)用途的房子。

2、建筑容積率、建筑面積和價格方面的區(qū)別。以下三條全部滿足即為普通住宅，反之為非普通住宅：容積率在1.0(含)以上;建筑面積在140㎡(含)以下;單價或者總價不高于最高限。

3、二手的普通住宅和非普通住宅在稅費方面的區(qū)別：普通住宅，首套購房，滿兩年交易時，免征增值稅及附加;非普通住宅，(網(wǎng)簽價—原值)/1.05×5.6%。

4、二手的普通住宅和非普通住宅在貸款方面的區(qū)別：普通住宅的首套首付款按成交價格—住房評估值×65%計算;二套首付款按成交價格—住房評估值×40%計算。非普通住宅的首套首付款按成交價格—住房評估值×60%計算，二套首付款按成交價格—住房評估值×20%計算。

商品房分類

1、住宅：包括普通住宅、別墅、公寓等。

普通住宅可以貸到住房評估值的70%;70年產(chǎn)權(quán)的公寓也可以貸到評估值的70%;其他住宅只能貸到50%-60%。

70年產(chǎn)權(quán)公寓：

①公寓的土地劃撥用途，大多數(shù)情況下都是商業(yè)用地或工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限只有40年或50年;也有一些土地用途為居住用地，產(chǎn)權(quán)為70年。

②一般情況70年產(chǎn)權(quán)的公寓是屬于可以落戶的限購的房子，需要客戶有北京的購房資質(zhì);如果是全款和商業(yè)貸款購房的話跟普通的住宅的交易流程一樣;如果客戶用公積金貸款購買的話，海淀區(qū)只能是首套購房的客戶可以使用公積金貸款，二套的情況不適用;而有的樓盤，就只能使用商業(yè)貸款和全款，不可使用公積金貸款。

③還有一種特殊的公寓，屬于70年產(chǎn)權(quán)不限購的，不可落戶口，不要北京的購房資質(zhì)。

2、非住宅：包括商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公、經(jīng)營活動等。

因這一類商品房流動性較差，在辦理抵押貸款時，這類房產(chǎn)評估值較低，貸款比例也較低(50%-60%)。