二手房交易涉及物業(yè)交割、戶口遷移、設施設備清點、鑰匙交接及尾款結清等多個環(huán)節(jié)，同時要注意共有人簽字、土地使用性質與年限、以及房產(chǎn)證的真實性，確保交易安全與權益。

賣方不騰空住房的話，新的業(yè)主就無法入住新房了。一般來說，在物業(yè)交割之前，購房者應通知業(yè)主將騰空的住房出售，有些購房者可能會買到有租客的二手房，因此，如果是有承租人的，那么在進行物業(yè)交割時，承租人應到場，并商議變更租賃合同。

建議可帶著不動產(chǎn)權證和賣主的戶口簿到當?shù)嘏沙鏊鶓艨诳坪藢崙艨诓臼欠褚寻岢?。如果真的發(fā)現(xiàn)未遷出的，那么你可留存一筆交割保障金，等確認戶口遷出后再把剩余款項交給出售業(yè)主。

在進行物業(yè)交割的時候，也一定要清點設施和欠費。由于二手房一般由業(yè)主裝修使用，裝修和部分設備在銷售時通常作為禮品贈送，因此，在簽訂房地產(chǎn)銷售合同時，應寫明設施設備的品牌、型號和正常使用情況，并按合同約定進行清點。

一般有房門鑰匙、水門鑰匙、電門鑰匙、門禁卡、信箱鑰匙等，并進行入戶門門鎖的更換。

在上面一系列流程做完之后，就可以結清尾款了。

二手房交易注意事項

有些住房有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂住房買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對住房享有較完整的權利。還應注意土地的使用年限，如果一個住房的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

房產(chǎn)證是證明房主對住房享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的住房交易時對買受人來說有得不到住房的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好挑選有房產(chǎn)證的住房進行交易。