小產(chǎn)權(quán)購房合同是有效的，但只是合同本身有效，小產(chǎn)權(quán)交易是不符合規(guī)定的。小產(chǎn)權(quán)房通常是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)，這類住房產(chǎn)權(quán)屬于具體產(chǎn)權(quán)，根據(jù)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房可以在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓。

買小產(chǎn)權(quán)房注意事項(xiàng)

1、看開發(fā)主體是否合法

實(shí)施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)公司。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。

2、看是否取得了國有土地使用證

按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲(chǔ)備中心征為國有土地，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。

3、看是否符合城市規(guī)劃

城中村改造項(xiàng)目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的住房所有權(quán)證書才有一定的取得保障。

4、看是否取得了建筑工程施工許可證

城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進(jìn)行報(bào)建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗(yàn)收。

5、看有沒有商品房銷(預(yù))售許可證

這是城中村改造項(xiàng)目準(zhǔn)許向社會(huì)銷售的重要標(biāo)志。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)武漢市國土房產(chǎn)局審核，各項(xiàng)條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷(預(yù))售許可證后，才能向社會(huì)銷售。

很多購房者抱有僥幸心里，購買了一些手續(xù)不全的城中村住房。購買此類住房可能會(huì)出現(xiàn)以下問題：

一是合同效力問題。

由于城中村改造項(xiàng)目目前尚不具備銷售條件，項(xiàng)目在實(shí)施過程當(dāng)中基本建設(shè)手續(xù)不齊備，就存在違反《土地法》、《規(guī)劃法》、《建筑法》等的可能，買賣雙方在這種違法的情況下簽訂的住房買賣合同是無效的，合同中的承諾一旦兌現(xiàn)不了，購房者將無從保護(hù)自己的權(quán)益。

二是產(chǎn)權(quán)問題。

有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)于不符合城市規(guī)劃并且無法改正和補(bǔ)救的或存在工程質(zhì)量、安全問題無法補(bǔ)救的，必須拆除。另外，土地未經(jīng)國家征用和出讓的集體土地面上建造的住房，也不得辦理住房產(chǎn)權(quán)登記。