小產權房子不可靠，小產權房正常是不可進行交易的，因此私下交易不受國家保護，風險較大。小產權房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產，在現(xiàn)實中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地面上的住房或是由農民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構成嚴格法律意義上的產權，不可進行買賣交易。

小產權房子存在的風險

1、沒有房產證：這類住宅是建在團體土地面上的，不允許對外出售，沒有法律確保。也即是說，采購這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產權證。這是由國家的法律和土地的運用性質所決議的。

2、拆遷難賠償：除了不可處理房產證外，那些“便宜房”實踐上歸于在政府規(guī)則規(guī)模以外的違章修建，假如和國家的計劃相沖突，還很有也許被撤除，并且業(yè)主也不會得到拆遷安頓抵償。

3、質量難確保：房子質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為掙錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房子通常由土地所在村開發(fā)，除了房子質量和房子售后質保難以確保以外，入住后的物業(yè)管理也極容易呈現(xiàn)疑問。

4、配套不完善：這些房子簡直都沒有暖氣、天然氣等配套設備。并且將來一旦呈現(xiàn)糾紛，也許連水電都沒有。

5、遺贈也費事：由于缺少產權，將來在遺產承繼時也會遇到很多費事。借新農村締造、舊村改造名義，是“小產權房”現(xiàn)在遍及的運作模式，具有打擦邊球的性質。

購買小產權房的風險

1、法律風險

由于鄉(xiāng)產權房的特殊法律屬性(即只具有鄉(xiāng)政府頒發(fā)的住房所屬證明)，使得鄉(xiāng)產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉(xiāng)產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產權房是無效的，人民法院也不可適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。

同時，由于購買鄉(xiāng)產權房的合同是無效的，因此根據法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購住房是鄉(xiāng)產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內，因此在使用住房的過程當中，如果遇到一些住房質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

2、政策風險

在購買的是在建鄉(xiāng)產權房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可能就會造成部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得住房，又不可及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。

目前，鄉(xiāng)產權住房的開發(fā)建設還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產權住房的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程當中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否可以按質按時的交付住房存在著很大的風險。同時，開發(fā)單位的資質沒有，住房質量和住房售后質保難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。

由于所購鄉(xiāng)產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續(xù)，購買后也不可合法轉讓過戶。同時對住房的保值和升值也有很大影響。