1、形式不同：

法院拍賣采取公開的形式，以競爭的方式當場成交；而變賣則可直接交商業(yè)部門收購或代為出售。

2、程序不同：

法院拍賣必須先出公告，并通知有關人員到場；變賣則無此規(guī)定。

3、標的范圍不同：

法院拍賣的財產既適用于動產又適用于不動產；既適用于一般的財產，也適用于特殊價值的財產。對不動產的變賣和具有特殊價值財產的變賣，大多數(shù)國家均對其作了一定的限制。

購買法拍房的注意事項

1、關注拍賣信息：

競買人希望通過司法拍賣競買房產，那么就應該從一開始就做好各種準備工作，先去收集齊本地司法拍賣房的信息或者網站，定期查看；某些報紙也是拍賣公告發(fā)布的一個穩(wěn)定途徑，幾乎每天都有各種拍賣公告刊登，有意向的競買人可以多留意。再就是從現(xiàn)在開始多看關于房產拍賣的技巧、經驗介紹，多積累相關常識才能在拍賣時做到拿捏有度。

2、委托人資格和法院調查問題：

競買人需要了解委托拍賣的法院是否是第一查封法院，如果是，就沒有問題，如果是輪候查封法院，就要弄清楚第一查封法院是否處理完畢，拍賣房產是否是第一查封法院處理剩下的資產，如果不是，就有問題。也就是說，委托拍賣法院是否具有委托人這個資格。

3、產權問題：

競買人需要了解拍賣房產的相關產權權屬情況是否清晰，能否順利過戶，這個關系到競買人購買后是否還要面臨糾紛的問題。

4、貸款問題：

司法拍賣的根本目的是盡快把債務人的資產變現(xiàn)償還各債權人，因此，拍賣物品需要一次性支付很常見。當然，對于購房這樣的大筆資金，是可以通過銀行貸款的方式實現(xiàn)，但是，最好還是提前獲得銀行的貸款意向書，或者采取和擔保公司合作的方式，先付清房款再去貸款?？偟膩碚f，在清楚金融借款行為的法律后果下(法院對該行為不承擔任何責任)，要確保在拍賣成交規(guī)定的時間內付清全部款項。