1、拍賣行接受客戶委托：

房產的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。

2、拍賣的鑒定與估價：

對拍賣房產進行鑒定和估價是拍賣前的第一項準備工作，核定房產評估必須由房地產評估師進行，并對評估結果承擔相應責任。

3、確定拍賣房產底價：

指拍賣成交應達到的低價基數(shù)，底價過高會造成拍賣失敗，過低又會使委托人受經(jīng)濟損失。底價確定后，當事各方應保守秘密。

4、確定拍賣日期：

日期擬訂和拍賣房產的產別、用途、數(shù)量都有關。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。

5、發(fā)布拍賣公告：

拍賣是一種公開競買活動，必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產的內容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。

6、審查競買人資格：

參加房產拍賣的競買人應是具有民事權利與相應民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應的證明文件。

7、競買人繳付保證金：

在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉為價金，競買未成功，保證金如數(shù)退還。

8、組織拍賣會實施：

拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實施的監(jiān)拍員及協(xié)助實施拍賣的其他人員共同實施。

9、拍賣品的權屬移交：

房產一旦成交，拍定人交付拍賣款和傭金，簽署拍賣成交確認書，即完成了拍賣房產的權屬轉移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領取房產權利轉移證明后，就取得了該房產的所有權或使用權。

買拍賣房要注意什么

1、拍賣的住房產權要清晰，過戶不會有任何問題，委托拍賣的住房如設有抵押權的，應先注銷抵押權，而法院委托拍賣的，要提交法院委托拍賣函及協(xié)助執(zhí)行通知書。

2、委托拍賣的住房，拍賣公司首先要對住房的權屬進行嚴格的審查，然后再同委托人簽訂《委托拍賣合同》。經(jīng)拍賣所得的房產辦理產權時需提交住房權屬證書，拍賣成交確認書，委托拍賣協(xié)議，判決書、裁定書或調解書，委托書。

3、拍賣是處理一些不良資產的一種手段，必須要一次性付完錢，而且過戶過程當中所產生的稅費全部由買受人承擔（大部分是這樣，也有些地方是法院拿到拍賣款后會扣下部分用來繳稅），而絕大多數(shù)人并不知情直到繳稅的時候才大吃一驚。

4、如果被拍方是公司的話，這種住房基本都是稅費非常高的，土地增值稅如果走清算流程的，很可能稅比住房本身要貴，這樣的話，拍賣款加稅費，再加上其他七七八八費用，有可能比買個二手房的費用要高了。