本文探討了住房租賃權(quán)與新房主權(quán)益的交互，特別是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則；同時(shí)，解析了司法拍賣(mài)房流拍后的處理措施，包括二次拍賣(mài)、變賣(mài)、抵債及撤回拍賣(mài)等；并闡述了司法拍賣(mài)房的付款要求，尤其是全款支付與貸款支付的規(guī)定。

1、?買(mǎi)賣(mài)不破租賃?：原租賃合同對(duì)新房主繼續(xù)有效，承租人可依據(jù)合同繼續(xù)使用住房至租期結(jié)束，新業(yè)主需接收租金并履行出租人義務(wù)。若租約簽訂于抵押登記前，即使住房被拍賣(mài)，承租人仍有權(quán)居住到合同到期，新房主不得強(qiáng)制騰退。?

2、?租賃合同對(duì)新房主無(wú)效?：新房主可要求承租人騰退住房，但要注意以下情況：若抵押人未書(shū)面告知承租人住房已抵押，承租人可向抵押人索賠損失。若已告知，承租人需自行承擔(dān)后果。?

1、進(jìn)行二次拍賣(mài)：一般會(huì)在第一次拍賣(mài)流拍后的一定期限內(nèi)組織第二次拍賣(mài)。二次拍賣(mài)的起拍價(jià)通常會(huì)適當(dāng)下降，具體下降幅度根據(jù)相關(guān)規(guī)定和實(shí)際情況而定，目的是吸引更多潛在買(mǎi)家參與競(jìng)買(mǎi)，提高成交的可能性。

2、變賣(mài)：若二次拍賣(mài)仍流拍，法院可能會(huì)決定對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行變賣(mài)。變賣(mài)的價(jià)格通常以二次拍賣(mài)的起拍價(jià)為基礎(chǔ)，變賣(mài)期限相對(duì)較長(zhǎng)，給有意向的買(mǎi)家更多時(shí)間考慮和參與。

3、抵債：若申請(qǐng)執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人同意，且符合法定條件，法院可以將該房產(chǎn)作價(jià)后交付申請(qǐng)執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人抵債，用以清償債務(wù)。

4、撤回拍賣(mài)：在特定情況下，比如被執(zhí)行人提出異議且理由成立，或者法院認(rèn)為繼續(xù)拍賣(mài)不利于執(zhí)行等，法院可能會(huì)撤回拍賣(mài)。

司法拍賣(mài)房并非必須付全款。在司法拍賣(mài)程序中，付款方式會(huì)在拍賣(mài)公告里明確說(shuō)明。部分情況下，允許競(jìng)買(mǎi)人貸款支付房款。競(jìng)買(mǎi)人若有貸款需求，應(yīng)提前向相關(guān)銀行等金融機(jī)構(gòu)咨詢(xún)并申請(qǐng)貸款額度。銀行會(huì)依據(jù)競(jìng)買(mǎi)人的信用狀況、還款能力等進(jìn)行評(píng)估，確定是否給予貸款以及貸款額度、期限等具體條款。

不過(guò)，很多司法拍賣(mài)要求競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)拍成功后短期內(nèi)支付全部款項(xiàng)。這是因?yàn)樗痉ㄅ馁u(mài)旨在快速實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)等目的，要求全款支付可確保交易迅速完成。若競(jìng)買(mǎi)人未能按照規(guī)定時(shí)間足額付款，可能面臨保證金被沒(méi)收、拍賣(mài)成交結(jié)果被撤銷(xiāo)等后果。所以，競(jìng)買(mǎi)人參與司法拍賣(mài)前，務(wù)必仔細(xì)研讀拍賣(mài)公告，明確付款要求。若考慮貸款，要提前做好貸款申請(qǐng)準(zhǔn)備，避免因付款問(wèn)題造成不必要的損失。