房抵經(jīng)營貸可以申請30年，多數(shù)銀行是不允許高于30年的。房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸，是把個人住房抵押給銀行用于生產(chǎn)經(jīng)營。這是一款抵押貸款，抵押物就是房產(chǎn)。大多數(shù)銀行給的貸款期限不高于30年，一般要求貸款人申請時的年齡加起貸款期限不可高于法定退休年齡。

房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險

1、內(nèi)部操作風(fēng)險。

一是信貸人員風(fēng)險意識不夠強，總認為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)?；静粫霈F(xiàn)風(fēng)險。對于銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當借款人不可按規(guī)定履行還款義務(wù)時，銀行可以通過對抵押物行使權(quán)力而收回款項。正是由于抵押貸款的這種特色，易造成信貸人員對房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的認識不夠，不可準確認識到抵押貸款風(fēng)險的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險會危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會影響其法律效力和實現(xiàn)，并最終給農(nóng)*行主債權(quán)的實現(xiàn)帶來一定的法律風(fēng)險。

二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進行現(xiàn)場真實性調(diào)查、未進行認真的事前盡職調(diào)查和貸后評價、未準確評估借款人第一還款來源和房地產(chǎn)合理的市場價格等因素，往往造成貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效。

2、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險。

一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進行項目開發(fā)，政府會無償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使可以處置，也要付出非常高昂的成本。

3、無效抵押行為風(fēng)險。

一是規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風(fēng)險。

二是共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險。根據(jù)規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，將會使貸款人行使抵押權(quán)利無效。