工業(yè)用房不可以做公寓。工業(yè)用地是的用途是用來建造獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝等生產場地、排渣(灰)場地。其中不包括建造住宅用途，所以，工業(yè)用地不可以做成公寓。

商業(yè)用地和工業(yè)用地的區(qū)別

1、土地用途性質不同

商業(yè)用地的用地性質是用于建設商業(yè)用住房，工業(yè)用地指工礦公司的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。

2、土地使用年限不同

根據我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，商業(yè)用地最高使用年限為40年，工業(yè)用地最高使用年限為50年。

3、地價不同

通常來說，當地政府為了招商引資，帶動當地經濟發(fā)展和就業(yè)，會適當控制工業(yè)用地價格。商業(yè)用地價格遠高于工業(yè)用地價格。

4、銷售限制不同

商業(yè)用地開發(fā)銷售可以根據顧客需要進行面積劃分，對購買群體無限制條件;但工業(yè)用地開發(fā)銷售辦理產權時存在兩個限制條件，其一最小分隔單元面積不小于300平方米，其二受讓(租賃)人應為非自然人，必須是公司法人。

工業(yè)廠房交易注意事項

1、購買廠房和購買其他住房最大的區(qū)別是要最要留意土地使用權是不是按國家規(guī)定合法的取得了土地使用證 取得方式是行政劃撥還是出讓劃撥的要補交土地出讓金(不同地段補交不同)。

2、慎重挑選周邊有居民區(qū)的廠房，由于早期城市規(guī)劃問題，有的廠區(qū)位于居民區(qū)附近，容易發(fā)生法律糾紛。

3、了解和實地核實廠區(qū)的道路通行和周邊交通狀況，客觀測評車程等影響公司運輸成本的指標。

4、首先要確定住房的所有權是誰的，要查驗對方的《身份證》和《住房所有權證》(最好還有《土地使用權證》)，必須是原件。

5、了解住房產權和土地使用權是否受到限制，如是否抵押(《住房所有權證》和《土地使用權證》會有他項權利記載)，是否查封，是否被行政機關或者司法機關限制等，如果抵押，抵押權人是否有同意出售的書面意見。

6、是否為出租房，如果出租，租賃人是否放棄了優(yōu)先購買權。

7、是否有住房共有人，如果有，共有人是否放棄了優(yōu)先購買權。