貸款已結(jié)清的首套房賣了再買房不算二套房，貸款未結(jié)清的算二套房。首套房是指購買僅擁有一套住房(以國家對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn))，中國人民銀行規(guī)定我國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠和最低首付比率等優(yōu)惠政策。

首套房用什么貸款好

首套房挑選何種貸款方式，可以按照客戶自己的經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力挑選：

一、公積金貸款

如果客戶有繳存住房公積金，建議挑選公積金貸款。因為公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，相較于商業(yè)貸款而言，利率會更加優(yōu)惠一些，對首付比例的要求也會低一些。

注意要想申請公積金貸款，以下幾點條件必須滿足：

1、在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)連續(xù)按時足額繳存住房公積金達(dá)六個月及以上的時間

若當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心支持異地公積金貸款業(yè)務(wù)，那在外地繳存的住房公積金也能在本地買房，只要兩地住房公積金互通就行。

2、申請當(dāng)月住房公積金賬戶處于支持繳存狀態(tài)

若住房公積金賬戶被封存，只能等后續(xù)重新續(xù)繳上住房公積金、賬戶被啟封后才有機(jī)會貸款，封存期間只有提取業(yè)務(wù)不受影響。

3、名下未曾辦理過公積金貸款或者貸款已結(jié)清

如果已經(jīng)申請有公積金貸款，只能先將該筆貸款結(jié)清，然后才能申請新的公積金貸款;而如果已經(jīng)申請過兩次公積金貸款，無論貸款是否結(jié)清，都無法再辦理新的公積金貸款。簡而言之，公積金貸款最多只能辦理兩次。

二、商業(yè)貸款

如果客戶沒有繳存住房公積金，或是急著買房但繳存的住房公積金又尚未達(dá)到貸款要求，那可以挑選申請商業(yè)貸款買房。

辦理商業(yè)貸款需滿足的條件有：

1、申請者年齡在十八周歲(含)以上。

只有具備完全民事行為能力的自然人方能申請貸款買房;若是父母為子女購房，當(dāng)子女尚是未成年時，不支持貸款購買，只能全款購房。

2、在當(dāng)?shù)赜谐I(yè)主口或其他有效居留身份，符合當(dāng)?shù)刭I房政策規(guī)定。

各地買房政策可能不一樣，比如長沙規(guī)定需要在本市連續(xù)繳納24個月以上的個人所得稅或社會保險方可限購1套商品住房。

3、擁有合法、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來源，具備按時償還貸款本息的能力。

提供給銀行的流水需要不低于房貸月供的兩倍才行，比如貸六十萬房貸、期限二十年，那分?jǐn)偟矫吭碌膽?yīng)還本金就是兩千五，客戶需要準(zhǔn)備月進(jìn)賬不低于五千的流水。

4、個人信用良好，征信報告里沒有不良記錄或者嚴(yán)重負(fù)面信息。

如果是與配偶、父母共同申請貸款買房，那配偶、父母的征信報告也會被銀行審查，同樣需要保證信用良好才行。

三、組合貸款

符合個人住房商業(yè)性貸款條件的客戶若同時繳存有住房公積金，可以在辦理商業(yè)貸款的同時申請公積金貸款，即客戶以所購本市城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式)作為抵押可同時向銀行申請公積金貸款和商業(yè)貸款。

注意事項

1、流程：組合貸款中的公積金貸款部分和商貸部分是分開進(jìn)行申請，以及分別由住房公積金管理中心和銀行審批的(之后也會分開放款，還款也將分兩個賬戶償還)。

2、額度：各地住房公積金管理中心規(guī)定的公積金貸款最高限額不同，貸款時可電話咨詢客服。而組合貸款額度先是根據(jù)本人住房公積金月繳存額核定出公積金貸款的可申請額度，其剩余款項再申請個人商業(yè)貸款。

3、期限：組合貸款中的公積金貸款部分和商貸部分的貸款期限必須保持一致。

4、利率：組合貸款中的公積金貸款部分按個人住房公積金貸款利率執(zhí)行(即央行貸款基準(zhǔn)利率)，商貸部分則按貸款個人住房商業(yè)貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行(利率以相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成)。