有抵押的房子有受到限制，但并不完全限制其買(mǎi)賣(mài)，如果賣(mài)房人要出售已經(jīng)被抵押的住房，可以按照如下兩種方式處理：

1、賣(mài)房人應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，如果抵押權(quán)人同意賣(mài)房人出售已經(jīng)抵押的住房，那么該抵押住房是可以買(mǎi)賣(mài)的。在此種情形下，賣(mài)房人出售住房得到的價(jià)款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向抵押權(quán)人約定的第三人提存后，剩余部分歸賣(mài)房人所有，不足部分就由賣(mài)房人繼續(xù)清償。

2、其次，如果抵押權(quán)人不同意，則賣(mài)房人與買(mǎi)房人商議一致，也可以采取由買(mǎi)房人代為先行支付部分購(gòu)房款，用于賣(mài)房人清償所欠抵押權(quán)人的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人就可以去房產(chǎn)登記部門(mén)辦理解除抵押的手續(xù)，抵押解除后，住房就可以正常交易，直接過(guò)戶給買(mǎi)房人。但是無(wú)論采取哪種方式買(mǎi)賣(mài)住房，賣(mài)房人都應(yīng)當(dāng)事先如實(shí)告知買(mǎi)房人住房存在抵押。

購(gòu)買(mǎi)有抵押的房子應(yīng)該按照以下情況處理：

1、如果住房只有正常的房貸抵押，那么是很正常的，這種房子是可以購(gòu)買(mǎi)的，不過(guò)盡量不要挑選幫房東還房貸，這樣做有一定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房貸還清后，買(mǎi)賣(mài)雙方就可以正常辦理過(guò)戶了。

2、全款房抵押的情況也是不少的，一般是房東做生意需要資金，或者需要工程款，在資金緊張時(shí)，會(huì)挑選將房產(chǎn)暫時(shí)抵押。這種房子也是可以購(gòu)買(mǎi)的，同樣不要挑選幫房東還房貸，讓房東自行解除抵押，再辦理過(guò)戶手續(xù)。

3、如果遇到有二次抵押住房的房子，就算房東自己想辦法還貸款，也應(yīng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。只要住房未完成過(guò)戶手續(xù)，就有被查封的風(fēng)險(xiǎn)，所以為了省心，盡量不要買(mǎi)這樣的房子。如果真的要買(mǎi)，不管是定金，還是首付款，都需要托管或者資金監(jiān)管，不可直接交給房東。

買(mǎi)房如何知道房子有沒(méi)有被抵押

買(mǎi)房可以通過(guò)到該房產(chǎn)所在地的住房土地管理部門(mén)去核查的方式，了解房子是否被抵押。建議在簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求賣(mài)方查詢是否存在抵押登記或者在合同中注明住房是否設(shè)定了抵押。

根據(jù)《民法典》第四百零二條的規(guī)定，以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

《城市房地產(chǎn)抵押管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。