認(rèn)購合同屬于預(yù)約，購房合同屬于本約。并且訂立認(rèn)購合同時(shí)，住房可能還未竣工或開發(fā)商還未取得住房權(quán)屬證書。而訂立購房合同時(shí)，住房一般已完工并取得產(chǎn)權(quán)證書。

認(rèn)購合同有什么作用？

一、 認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同的條件。

根據(jù)司法解釋，條件一是認(rèn)購書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，二是出賣人已經(jīng)收受購房款。認(rèn)定條件二相對(duì)簡單，購房款可以是全部付款，也可以是部分房款。

二、認(rèn)購書認(rèn)定為買賣合同的法律后果。

1、一方違約，應(yīng)當(dāng)就商品房買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。

認(rèn)購合同認(rèn)定為買賣合同后出賣人應(yīng)當(dāng)交付住房并移轉(zhuǎn)權(quán)、買受人應(yīng)當(dāng)支付價(jià)款。一方不履行義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，故守約方可以要求對(duì)方交付住房、支付房款和賠償損失。損失范圍包括直接損失和可得利益，即現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)減損滅失和費(fèi)用支出以及買賣合同履行后可獲得的利益。

2、出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

可以認(rèn)定為買賣合同的認(rèn)購書后，出賣人轉(zhuǎn)賣、抵押住房于第三人造成買賣合同目的不可實(shí)現(xiàn)的。或者訂立此種性質(zhì)認(rèn)購書時(shí)，出賣人隱瞞住房未取得預(yù)售許可證明、已經(jīng)抵押、轉(zhuǎn)賣、拆遷補(bǔ)償安置的事實(shí)造成買賣合同無效、被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不高于已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

簽住房認(rèn)購合同要注意什么

1、規(guī)避受牽制條款

如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不可完全將過錯(cuò)就歸結(jié)于購房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。

2、應(yīng)按時(shí)與開發(fā)商商議合同

認(rèn)購書中一般約定簽訂購房合同的時(shí)間，購房人應(yīng)按時(shí)前往，否則會(huì)造成對(duì)自己不利的后果。

如果購房人因各種原因不可按時(shí)與開發(fā)商商談購房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)認(rèn)購人不可按時(shí)簽約的情況，購房人一定要與開發(fā)商商議，取得其同意。同時(shí)，還應(yīng)讓開發(fā)商給予書面確認(rèn)，認(rèn)可延期談判，并約定談判的具體期限。