回遷房與商品房在土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、交易限制、價(jià)格、建筑質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)、買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)系以及交易流程和稅費(fèi)等方面存在顯著差異。了解這些區(qū)別有助于購(gòu)房者做出明智挑選。

有房產(chǎn)證的回遷房不一定屬于商品房，如果原拆遷住房為商品房，則回遷房通常仍為商品房;如果原拆遷住房為集體土地私房或經(jīng)濟(jì)適用房，則回遷房一般不屬于商品房。回遷房即使有房產(chǎn)證，也可能標(biāo)注“通過(guò)拆遷回遷所得”，且土地性質(zhì)可能為劃撥(需補(bǔ)繳土地出讓金才能交易)。部分回遷房需滿(mǎn)足特定年限或條件(如補(bǔ)繳費(fèi)用)后，權(quán)利才趨近于商品房。

回遷房和商品房的區(qū)別

1、土地性質(zhì)：

商品房的土地性質(zhì)為出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)已繳納土地出讓金，土地使用年限一般為70年。

回遷房大多建在劃撥土地面上，土地使用年限起始時(shí)間從回遷交付之日起算，可能不足70年。若要轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，通常需補(bǔ)繳土地出讓金。

2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與交易限制：

商品房擁有完整的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者取得房產(chǎn)證后可自由轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等，可立即上市交易。

回遷房一般在取得房產(chǎn)證一定年限內(nèi)(通常為5年)限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)员Ｕ匣剡w戶(hù)權(quán)益，避免炒房。部分回遷房可能存在產(chǎn)權(quán)未完全辦理的情況，后續(xù)辦理手續(xù)可能較為復(fù)雜。

3、價(jià)格：

商品房?jī)r(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系等多種因素決定，受地段、戶(hù)型、小區(qū)質(zhì)量等影響，價(jià)格相對(duì)較高。

回遷房因土地性質(zhì)為劃撥，享受?chē)?guó)家政策優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，且存在交易限制等因素，價(jià)格相對(duì)較低。

4、建筑質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)：

商品房在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中通常遵循較高的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，注重質(zhì)量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，建筑質(zhì)量和配套設(shè)施相對(duì)更有保證。

回遷房可能在前期建設(shè)時(shí)更注重成本控制，部分回遷房的建筑質(zhì)量和配套設(shè)施可能略遜一籌，但具體情況因項(xiàng)目而異。

5、買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)系：

商品房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，住房?jī)r(jià)款在合同中約定。

回遷房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中約定相關(guān)事項(xiàng)。

6、交易流程和稅費(fèi)：

商品房交易流程較為規(guī)范和便捷，手續(xù)齊全即可進(jìn)行交易，在交易過(guò)程當(dāng)中的稅費(fèi)種類(lèi)明確，按規(guī)定繳納。

回遷房交易需額外辦理一些手續(xù)，如補(bǔ)繳土地出讓金的證明等，流程相對(duì)復(fù)雜。由于產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差異，回遷房在交易時(shí)的稅費(fèi)可能與商品房不同，可能涉及土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)的繳納。