通常情況下，“小產權房”就是一些農村的集體組織還有一些建筑開發(fā)商打著新農村建設的名義出售的。還有一些是指農民自行組織建造的“商品房”。我們需要知道的是，小產權的實質就是沒產權，我們國家規(guī)定農村的集體土地是不可以出讓的，也不可以隨意地進行買賣。但是，還是有一些房地產的開發(fā)商用農村的集體土地蓋房子來賣，這些住房就是所謂的小產權房。小產權房是沒有法律效力的，權益也得不到很好的保障。

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購買小產權房風險

首先，我們要關注法律效力方面的風險。大家買的是小產權房的話，那么與開發(fā)商簽訂的住房買賣合同的效力都是認定為無效的。但是，大家也要注意區(qū)分一些不同的情況。如果是發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍里的農村集體經濟組織的成員之間進行住房買賣的話，有些地區(qū)會將這所住房的買賣合同認定為有效的。但是對于一些將住房出售給本鄉(xiāng)以外的人員，有了相關的合法部門的批準的話，也是可以認定為有效的合同。住房出售如果是與本鄉(xiāng)以外的人員有關，并且沒有經過有關部門的批準的話，那么這個合同應該作為無效的處理。

其次，房產轉讓的風險也要注意。小產權房一般是沒有辦法拿到不動產登記中心辦理的不動產權證書的。因此，大家一定要注意這樣是不可以構成真正的法律意義上的產權。也就是說，小產權房只有使用權，但是沒有所有權。小產權房是集體土地面上的住房，我們國家的《中華人民共和國土地管理法》有一定的規(guī)定。集體土地面上的住房是不可以向非集體成員的第三人進行轉讓或者出售的，也就是說購買后以后，不可進行合法轉讓過戶。對住房的保值還有升值也是有一定影響。購買小產權房還要注意政策風險問題。購房者在建小產權房的時候，一旦遇上相關的部門進行整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目問題時，這個建筑項目很有可能會面臨停建甚至被強迫拆除的窘境。購房人也會面臨既無法取得住房，又不可索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家的征收問題話，鄉(xiāng)產權房沒有合法產權，購房人也不是合法的產權人，還是無法得到對產權進行的拆遷補償?shù)摹Ｈ绻蠹疫€是在考慮購買小產權房的話，那么建議大家買有正規(guī)手續(xù)的樓盤，購買小產權房確實存在很大的風險，還很可能出現(xiàn)得不償失的情況。