房齡和土地使用年限的計算方式不同的。計算房齡的時候是從竣工時間開始算起的，土地使用年限是從批地時間算起的。一個小區(qū)批地時間是2000年，竣工時間是2010年，到2020年的時候，這個小區(qū)的房齡就是10年，而剩余土地使用年限是70-(2020-2000)=50年。

選房的購房者是不容易了解住房的竣工時間及拿地時間的，因此想要了解準確的房齡必須先知道這兩個時間點。購房者可以通過看房產(chǎn)證的方式判斷房齡，但有的房產(chǎn)經(jīng)過多次買賣，時間并不準確，這個時候就要房東帶著你去國土局查檔了，這個時間點是最準確的。但很多購房者無法一下子判斷是否要買這個房子，所以也就不方便讓房東查詢。這個時候只能先從表層大概判斷一下房齡，具體做法是：

通過樓房外觀判斷，紅墻磚瓦多為上世紀八十年代至九十年代的建筑。水泥外粉墻面多為九十年代初的建筑，外墻用墻漆或瓷磚進行裝修的多為九十年代中后期之后的建筑。通過廚衛(wèi)觀察，很多二手房出售前會翻新，但廚衛(wèi)的裝修還是難以改變的，所以可以通過廚衛(wèi)地板顏色、磨損程度等判斷。

為什么大齡二手房不受歡迎?

1、影響貸款年限

銀行在批貸的時候會查詢二手房的房齡，房齡越老貸款年限就越短，在總還款額一定的情況下，還貸壓力就會比較大。甚至有些銀行會直接拒絕為大齡二手房放貸，這個年齡限制一般是30年或25年。

2、居住舒適度下降

房齡越老可能出現(xiàn)的問題也就越多，比如墻體剝落、住房漏水都是老房子會出現(xiàn)的問題，如果你要修理的話，維修費用也不少。而社區(qū)的規(guī)劃、停車位、物業(yè)管理等也一樣與現(xiàn)在的小區(qū)沒有辦法比，而這些都將給生活帶來諸多不便。

3、影響土地使用年限

住房所有權是永久的，所以無論房子多老是你的就是你的，不會改變。但土地使用權是有年限的，住宅性質(zhì)的是70年，如果你買的二手房房齡過大的話，剩余土地年限就很少了，而到期后辦理續(xù)期還要繳納土地出讓金等費用。