1、正常抵押狀態(tài)

(1)原業(yè)主購買房產(chǎn)時通過辦理商業(yè)貸款或公積金貸款或組合貸款方式完成，且交易時貸款尚未結(jié)清;

(2)業(yè)主拿該套房產(chǎn)為債務(wù)或貸款提供擔(dān)保，房產(chǎn)交易時債務(wù)履行期未屆滿。這種情況下的通常是進(jìn)行了抵押登記，因而可以在房產(chǎn)證上很清晰的識別，可以查看是否有抵押登記的公章以及抵押登記的基本內(nèi)容。

2、多重抵押

主要是交易房產(chǎn)被設(shè)定了多個抵押權(quán)，有貸款機(jī)構(gòu)的抵押、金融公司的抵押甚至于個人的抵押，主要是需要留意抵押的總金額問題以及這些抵押是否登記和依次辦理的時間問題。

3、非正常抵押(隱性抵押)

這種抵押通常是不辦理抵押登記，不可夠直接識別，因而稱之為隱性抵押，特色是該類抵押通常是基于非法行為而產(chǎn)生，那么債權(quán)方普遍的手段是將房產(chǎn)證原件以及其他證件原件控制，進(jìn)而對該套房產(chǎn)的交易產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，所以在簽約時，如果業(yè)主到場，但是大紅本、證件被他人控制的以及本人沒有話語權(quán)的，可以考慮存在這個因素。

辦理房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1、違約風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于辦理房產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)只要包括了被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認(rèn)為造成被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。

2、流動性風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)抵押貸款存在著流動性風(fēng)險(xiǎn)，流動性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。現(xiàn)如今流動性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。

3、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)

干預(yù)經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指在國民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動過程當(dāng)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感度。

4、利率風(fēng)險(xiǎn)

貸款必定會產(chǎn)生一定的利率，利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動給銀行資產(chǎn)價值帶來的風(fēng)險(xiǎn)，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。