1、房地產(chǎn)分離出賣，宅基地不可以轉讓。由于住房是建筑在土地面上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，住房的所有權通過買賣而轉讓時，該住房占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨住房轉移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣住房時只轉讓住房所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權主體有問題，宅基地不可以轉讓。出賣住房的主體必須是該住房的所有權人。非所有權人出賣他人住房的，其買賣行為一般無效.住房的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有住房時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有住房的，其買賣行為一般認定無效。

3、宅基地轉讓違法。主要包括轉讓下列房地產(chǎn)：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

宅基地轉讓的條件

宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

(1)轉讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房;

(2)同一集體經(jīng)濟組織內部成員轉讓;

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;

(4)轉讓行為征得集體組織同意;

(5)宅基地使用隨房一并轉讓。

農(nóng)村宅基地轉讓的除外條件

1、宅基地使用權不得單獨轉讓，必須和住房一起轉讓。

2、下列轉讓應認定無效：

(1)城鎮(zhèn)居民購買;

(2)法人或其他組織購買;

(3)轉讓人未經(jīng)集體組織批準;

(4)向集體組織成員以外的人轉讓;

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。