一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程當中確定的(商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年)。實際上，商品房的土地實際使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。

因為使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發(fā)周期，最短也得1-2年，到你手里使用年限就不到70了，如果開發(fā)商再囤積一段時間或者幾經(jīng)轉手就更短了，況且住宅樓的設計使用年限是50年幅度，住房達到設計使用年限便不可再用了。70年后，國家有權收回土地移作他用，但必須對你的住房進行補償。當然你也可以通過補交土地出讓金，繼續(xù)享有土地使用權。

在我國法律規(guī)定中，“土地使用權”與“住房產(chǎn)權”是兩個不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地面上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據(jù)當時的地價水平，補繳土地出讓金。

40年產(chǎn)權和70年產(chǎn)權區(qū)別是什么?

1、商用性質的房子，土地使用年限為40年(部分50年)。住宅性質的房子，土地使用年限為70年。

2、商用房子交納的稅費和土地出讓金都比住宅要高。非住宅的稅費基本上都是最高的稅率，也一點讓許多人望而卻步。

3、商用性質的房子，不可使用公積金貸款。使用商業(yè)貸款的，購買首付須為總價五成，商業(yè)貸款年限為10年，貸款利率上浮10%。住宅性質的房子，可以挑選公積金貸款或商業(yè)按揭。挑選商業(yè)按揭的，首套房首付至少三成，貸款年限最長為30年，貸款利率為基準利率或更低;二套房首付至少為四成。

4、使用水電：商用性質的房子按照商用水、電標準收取，價格較高。住宅性質的房子，價格標準相對比較低。

5、落戶上學：商用性質的房子，不可落戶，也不劃分學區(qū)。住宅性質的房子，可以落戶，并可劃分學區(qū)。

綜上所述，40年產(chǎn)權的房子是不太適合自住的，如果是用作投資出租還可以考慮。對于我們普通的剛需一族來說，還是安安分分的買70年產(chǎn)權房吧。