房改房與商品房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、購(gòu)買(mǎi)途徑、政策支持及地理位置質(zhì)量上各具特色，房改房源自政府改革，享受政策優(yōu)惠，購(gòu)買(mǎi)受限；商品房則由開(kāi)發(fā)商出售，購(gòu)買(mǎi)自由，但無(wú)政策補(bǔ)貼。房改房過(guò)戶流程繁瑣，涉及多方審核與稅費(fèi)繳納。

1、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的區(qū)別：房改房是指由政府通過(guò)住房改革政策，將集體所有制住房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩康囊环N產(chǎn)權(quán)形態(tài)。房改房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是私有產(chǎn)權(quán)，屬于購(gòu)買(mǎi)者的個(gè)人所有。而商品房則是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依法出售的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也是私有產(chǎn)權(quán)。兩者的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)都是私有產(chǎn)權(quán)，但房改房的產(chǎn)權(quán)來(lái)源有明顯的不同，房改房是由政府出讓的，而商品房是由開(kāi)發(fā)商自行出售的。

2、購(gòu)買(mǎi)途徑的區(qū)別：購(gòu)買(mǎi)房改房通常是需要符合一定的條件和政策規(guī)定的，購(gòu)買(mǎi)者通常是需要有相關(guān)的資格證明或者購(gòu)房資格進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。而商品房的購(gòu)買(mǎi)則相對(duì)自由，購(gòu)買(mǎi)者只需要通過(guò)正規(guī)的渠道，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)即可，沒(méi)有太多的限制。購(gòu)買(mǎi)房改房需要符合相關(guān)政策規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)程序相對(duì)復(fù)雜，而購(gòu)買(mǎi)商品房相對(duì)簡(jiǎn)單，只需要按照規(guī)定的程序和程序進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)即可。

3、政策支持的區(qū)別：房改房是由政府推出的改革政策的產(chǎn)物，購(gòu)買(mǎi)房改房通?？梢韵硎艿秸嚓P(guān)的購(gòu)房補(bǔ)貼和政策支持，如購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等。而商品房在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程當(dāng)中通常是不會(huì)享受到政府的直接補(bǔ)貼和支持，購(gòu)買(mǎi)者需要自行支付住房的全款或者按揭貸款。所以在政策支持上，房改房相對(duì)商品房更具優(yōu)勢(shì)。

4、地理位置和質(zhì)量的區(qū)別：房改房的地理位置通常是由政府統(tǒng)一規(guī)劃和安排的，購(gòu)買(mǎi)者通常無(wú)法挑選地段或者樓層等因素。而商品房可以根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者的需求和喜好挑選不同的地段和樓層。另外，房改房的建筑質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)通常也會(huì)有一定的保障，政府會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行監(jiān)管和驗(yàn)收，確保質(zhì)量。而商品房的建筑質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)則取決于開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)和管理水平，質(zhì)量可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

房改房過(guò)戶流程

1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解住房整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括住房所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、如賣(mài)方提供的住房合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)住房買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)商議，對(duì)住房坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、住房交付時(shí)間、住房交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的住房買(mǎi)賣(mài)合同。

3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的住房準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易住房的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易住房的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取住房所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完住房買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的住房進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取住房所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買(mǎi)方領(lǐng)取住房所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付住房并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手住房買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。