在樓市里，由于房企在產(chǎn)品上的競爭日漸激烈，開發(fā)商為加快推盤節(jié)奏，可謂策略百變、花樣層出，而迄今為止，我們見得的恐怕就是：很多開發(fā)商將“贈送面積”作為吸引買房者的噱頭。比如，“一房變兩房”，“兩房變?nèi)俊保百I房贈花園”“送入室花園”“買一層送一層”等等是開發(fā)商廣告中普遍的話術(shù)。那么這個所謂的“贈送面積”到底如何算？購房者應(yīng)該怎么透過廣告看本質(zhì)呢？

一、露臺是公用面積不可獨(dú)占

所謂的露臺，其實(shí)就是指住房中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中設(shè)置的無頂蓋平臺。通常來說，別墅的露臺歸屬于該幢別墅的業(yè)主。

但在住宅區(qū)內(nèi)，任何個人都不可以任何理由獨(dú)占小區(qū)露臺和天臺，更不可在露臺和天臺上違章搭蓋房子。根據(jù)《物權(quán)法》中的規(guī)定，屋頂是建筑物不可缺少的基本構(gòu)成部分，它和樓梯、外墻一樣，不屬于任何業(yè)主住宅的專有部分，也不屬于開發(fā)商，一般都推定歸全體業(yè)主共有。

也就是說，如果露臺建于高層的頂層，那么這塊區(qū)域?qū)儆谡鶚堑臉I(yè)主，它實(shí)質(zhì)上就是共用的。因此，開發(fā)商是沒有權(quán)利把露臺這部分空間贈送給你的。

二、買房贈送一樓花園，小心只是噱頭

買一樓贈送花園是在生活中最普遍的，如果在購房合同上寫明花園是贈送的面積，那么它的產(chǎn)權(quán)理應(yīng)歸業(yè)主個人。

但許多情況下，是開發(fā)商從小區(qū)公共綠地面積里圈了一小部分作為花園送給你，而這個花園一般為開發(fā)商贈送的，因此贈送的面積是不計入不動產(chǎn)權(quán)證的。也就是說，其實(shí)，一樓花園的產(chǎn)權(quán)是屬于全體業(yè)主的。

一般來說，開發(fā)商贈送的一樓花園通常不會寫在購房合同里，或者是登記在產(chǎn)權(quán)證上的。因為它屬于公共綠化面積，明確規(guī)定：建筑中用作消防避難層、設(shè)備層以及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的建筑面積；作為綠化、小品、通道、休閑等功能的架空層或公共開放的建筑空間，實(shí)際歸屬小區(qū)。

三、要學(xué)會買房時陽臺贈送面積的算法

因為陽臺在產(chǎn)權(quán)證上通常只計一半面積。因此有的開發(fā)商會把陽臺、入戶花園面積造得比較大，沒有安裝窗戶就不會被認(rèn)定為房間而是被劃為陽臺、入戶花園。

一般來說，如果陽臺面積只有10平方米，那么其中5平方米是不計入產(chǎn)證的，因此陽臺就成為了開發(fā)商銷售房子時“贈送”的面積。

然而陽臺飄窗只要嵌在屋內(nèi)就會算進(jìn)面積。一般來說，主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，按主體結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算全面積；主體結(jié)構(gòu)外的陽臺進(jìn)深不得高于2.4米，否則視作主體住房計算全面積。簡單一點(diǎn)的說法，就是內(nèi)陽臺要算全面積，外挑出去的進(jìn)深高于2.4米也要算全面積。