起訴前準(zhǔn)備材料

1、確定雙方當(dāng)事人的身份

雙方當(dāng)事人的身份證復(fù)印件;賣方夫妻的結(jié)婚證復(fù)印件(交易住房系夫妻共同財(cái)產(chǎn))及受托人身份證復(fù)印件;公司信息查詢單(列房產(chǎn)中介為第三人或被告參加訴訟)。

2、帶上二手房買賣合同原件

房地產(chǎn)權(quán)證;二手房買賣合同;《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》。

3、其他證據(jù)材料

定金收條;地方稅務(wù)局銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票;完稅證明;貸款結(jié)清證明(交易房產(chǎn)尚有按揭);空戶證明;資金托管協(xié)議;資金托管憑證;存量房過戶預(yù)約單等。

當(dāng)事人根據(jù)自己情況明確訴訟請求

二手房買賣合同中，普遍的訴訟請求包括以下兩種情形：

1、解除合同，賠償違約金或?qū)嶋H損失

根據(jù)法律規(guī)定，定金罰則和違約金條款不可同時(shí)適用，但守約方可以挑選對己有利的其中一項(xiàng)來主張。另外，根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第117條規(guī)定，收受定金一方違約造成合同解除的，除雙倍返還定金外，對解除合同后責(zé)任的處理，適用《合同法》的規(guī)定。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同解除后，守約方可以主張賠償損失。結(jié)合司法實(shí)踐，可綜合考慮守約方的成本支出、房價(jià)上漲等因素確定實(shí)際損失。

2、繼續(xù)履行合同，主張遲延履行違約金

根據(jù)法律規(guī)定，一方違約，在不存在《合同法》第一百一十條的除外情形下，買方可訴請要求繼續(xù)履行。實(shí)務(wù)中，法院最終是否支持繼續(xù)履行訴請主要會(huì)考慮以下幾點(diǎn)：

(1)繼續(xù)履行不存在法律上的障礙，具體包括賣方是標(biāo)的住房的完全所有權(quán)人、標(biāo)的住房上不存在他項(xiàng)權(quán)(賣方可以滌清除外)、該住房不涉及善意第三人利益(包括查封等事項(xiàng));

(2)買方有能力支付剩余房款;

(3)生效判決執(zhí)行的可能性;

(4)買方不放棄并積極主張要求繼續(xù)履行的權(quán)利。

根據(jù)《合同法》第一百一十四條第三款之規(guī)定，買方在要求對方繼續(xù)履行的同時(shí)，可以按照合同對遲延履行違約金之約定要求對方支付相應(yīng)的違約金。