房產五證是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。二書是指《住宅質量保證書》和《住宅使用方法書》。

“五證”具體是指哪些呢?

《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。

《建設用地規(guī)劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

《建設工程規(guī)劃許可證》：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

《建設工程施工許可證》：是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設工程施工許可證，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是住房權屬登記的主要依據(jù)之一。

《商品房銷售(預售)許可證》：買房最重要的一個證書。它是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)公司銷售商品房的批準文件。房地產商在銷售商品房時，如該住房已建成，還應持有住房所有權證書

“兩書”具體指的是什么呢?

《住宅質量保證書》：是房地產開發(fā)商將新建成的住房出售給購買人時，針對住房質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應依據(jù)《住宅質量保證書》上約定的住房質量標準承擔維修、補修的責任。

《住宅使用方法書》：應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。

無論購買新房或二手房，對住房的產權關系均需進行確認。新房主要留心產權辦理周期、土地使用性質等，二手房則需對房本的辦理時間、產權比例等深入了解。

如何科學查看“五證兩書”?

一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。

此外，在審查時，應注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的住房。目前有部分開發(fā)商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房內/外銷預/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應著重審查您所購買的住房是否在預/銷售范圍之內。