住房價值的評估時點

價值時點是指估價結果對應的日期。即在該時間上估價對象才有該價值。由于同一宗房地產在不同的時間它的價值會有所不同，所以，估價通常是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計。估價時點通常用公歷年、月、日表示?？梢允且欢螘r間，季度，半年，一年。

關于國有土地面上住房征收評估價值時點，有以下方面的規(guī)定：

2003年原建設部制定的《城市住房拆遷估價指導意見》(已經失效)(以下簡稱《意見》)，第十一條曾規(guī)定“一般為住房拆遷許可證頒發(fā)之日”。2011年6月3日，住房和城鄉(xiāng)建設部頒布《國有土地面上住房征收評估辦法》(以下簡稱《辦法》)，其中第十條規(guī)定“被征收住房價值評估時點為住房征收決定公告之日。用于產權調換住房價值評估時點應當與被征收住房價值評估時點一致。”

國務院590號《條例》(以下簡稱《條例》)第十九條規(guī)定“被征收住房價值的補償，不得低于住房征收決定公告之日，被征收住房類似房地產的市場價格?！?/p>

在《意見》中有這么幾點要注意：

原指導意見中估價時點這一規(guī)定的弊害在于：住房拆遷許可證與補償實際到位之間存在時間差，而房地產市場價格在這段時間中發(fā)生巨大波動后，往往使得被拆遷人無法獲得充分補償。

在實踐中，部分拆遷公司(開發(fā)商委托打包形式，最小的成本拆下來)或者開發(fā)商，采取大進、小出的方式，即價壓低被拆遷戶的價格，用最高的標準向真正用地單位收取拆遷費用，補償時又對被拆遷人加以克扣，把早期許可證時點作為評估基準時點(獲取許可證時點一般早于實際拆遷啟動時間)，實質目的是下降拆遷成本。這一做法在實踐中加劇了“釘子戶”的產生，也造成住房拆遷補償工作不得不通過強制拆遷的方式進行，造成部分拆遷工作長達數年仍無法完成。這就是原《意見》中估價時點的弊端。

原《意見》中，第11條拆遷估價時點一般為住房拆遷許可證頒發(fā)之日。而現實中一些拆遷規(guī)模大、分期分段實施的拆遷，應當以當期(段)住房拆遷實施之日為估價時點。

評估時點影響住房價值的評估

廣大被征收人在征收活動中一定要關注價值時點對住房價值的影響，因為評估時點切切實實影響著您最后收到的補償款數目。

價值時點取決于政府何時做出補償決定

估價時點從“住房拆遷許可證頒發(fā)之日”改為“住房征收決定公告之日”。這一規(guī)定是基于整個征收補償架構發(fā)生了根本性變化，建設單位不再作為拆遷人直接與被征收人發(fā)生拆遷關系，從而緩解、避免社會矛盾和暴力拆遷的發(fā)生。

這一規(guī)定相比原規(guī)定，有一定的進步。但從實踐出發(fā)，“住房征收決定”實際上指的是“一征”階段(這一階段往往是張貼決定，評估測繪、復核評估測繪階段)，相對于“二征”(這一階段是指實際簽訂補償協議，以及達不成協議政府作出補償決定階段)階段仍存在一定時間差。

從對住房拆遷補償實踐來看，二征階段分為兩種情況。二征階段簽訂補償安置協議的，一般距離“征收決定公告之日”為兩到三個月左右，這種情況下被征收人的補償權益尚有所保障。但如果二征階段政府作出補償決定的，則距離“征收決定公告之日”一般在六個月以上，這種情況下被征收人的補償權益是有所減損的。

依據條例規(guī)定，對于二征階段是以簽訂補償安置協議或者作出補償決定，并未區(qū)分情況作出不同規(guī)定。這個問題實踐中其實應予以區(qū)分的，根據我們的實踐經驗，建議對于實踐中實際補償權益發(fā)放與“征收決定公告之日”相距兩年以上(有證據證明半年或者一年或者多少個月房地產市場發(fā)生較大波動，一般指溢價，也就是漲價的)，并且這段時間內被征收住房所在地市場價格發(fā)生巨大上揚的，可以考慮給予人性化的額外補償，以緩和社會矛盾，促進住房征收補償工作的順利進行。