所謂商品房預告登記，就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進行的登記。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。

住房預告登記指當事人約定買賣住房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

物權(quán)法第20條規(guī)定：當事人簽訂買賣住房或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自可以進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

商品房預告登記有什么作用

1、限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務人處分其權(quán)利：

住房進行預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記的實踐意義在于，權(quán)利人所期待的未來發(fā)生的物權(quán)變動對自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動不可；而法律也認可這種變動對權(quán)利人的意義并予以保障。

2、避免一房二賣：

購房人在與開發(fā)商訂立預售合同后，只享有合同法上的請求權(quán)，該項權(quán)利沒有排他的效力，因此購房人很難杜絕追逐利益的開發(fā)商以更高的價格將住房轉(zhuǎn)賣他人。在建立了預告登記制度的情況下，購房人如果將他的這一請求權(quán)進行預告登記，根據(jù)預告登記具有物品排他性質(zhì)的法律特殊性，開發(fā)商如果違背預告登記內(nèi)容對住房進行處分，則根據(jù)預告登記的法律條文，其行為就無法產(chǎn)生法律效力。