近日，北京某知名樓盤因讓業(yè)主簽強勢合同引發(fā)業(yè)主擔憂。據某業(yè)主反饋，買房時，因為有幾十萬優(yōu)惠，銷售讓其趕緊先把合同簽了。銷售表示，先把合同簽了，之后所有的細節(jié)都能改。據開發(fā)商回復，2月初，在昌平區(qū)住建委的指導下，公司已針對部分項目商品房銷售合同問題進行了整改。其實，很多購房者都遇到過買房讓簽強勢合同的情況，那么買房遇到霸王合同怎么辦？開發(fā)商合同中的霸王條款有效嗎？

買房遇到霸王合同怎么辦？

1、自行解決，抵制霸王合同

（1）購房消費心態(tài)要成熟

成熟的購房心態(tài)可以增強抵制霸王合同的免疫力。購房人在挑選住房時，應當明白并非只有某一套住房最適合自己，下一個或許更理想。要樹立起平等觀念，增強權利意識和風險意識。面對可能存在的風險，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開發(fā)商售樓人員的口頭承諾。

實踐中經常發(fā)現(xiàn)，越是成熟的購房人，越知道面對風險如何取舍；越是態(tài)度執(zhí)著的購房人，合同中的保障自身權利的條款寫得越充分；訴訟中追悔莫及的大多是沒細看合同內容就草率簽字的購房人。消費者的逐漸成熟使得開發(fā)商會被迫收斂，一群成熟的消費者必然帶動商品房交易市場走向成熟與規(guī)范。

（2）掌握對付霸王合同的技能

對于開發(fā)商提供的格式合同，購房人應當認真審查，反復研究。仔細閱讀開發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫的內容，要求開發(fā)商就有關內容予以解釋，過于簡略的約定要具體化，可能存在歧義的內容要明確，可能損害購房人利益的內容要刪除。對于開發(fā)商單方提前選定的條款，要結合自身情況與需要權衡利弊，必要時進行調整。

對于開發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺，除重復性和并無約定必要的條款外，一般不要同意開發(fā)商直接刪除合同條款。在開發(fā)商不同意修改或變更時，枝節(jié)問題可不再堅持，但重大原則事項不可讓步。掌握了識別與對付霸王合同的技能，就會有針對性、有重點、有理有據地同開發(fā)商進行合同談判，當購房人有能力揭開霸王合同的面紗時，為了促成交易，不喪失商機，開發(fā)商最終還是會做出讓步的。

（3）請專業(yè)人員提供幫助

商品房買賣具有一定的專業(yè)性，尤其是購房人，需要掌握一定的市場信息、房地產專業(yè)常識與法律常識等。普通購房人往往很難同時具備這些常識和能力，臨時抱佛腳也不現(xiàn)實，向專業(yè)人員求助是一條安全的捷徑。這些專業(yè)人員包括房地產、建筑與法律方面的專業(yè)人員，尤其房地產專業(yè)律師。

專業(yè)房地產律師既具備專業(yè)的建筑房地產常識，又熟悉有關房地產法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在協(xié)助購房、指導簽訂商品房買賣合同方面駕輕就熟，可以協(xié)助購房人發(fā)現(xiàn)霸王條款“，糾正和抵制霸王合同，同開發(fā)商的銷售和法律人員進行談判、交涉，最大程度地幫助購房人通過合同約定防范購房風險，保護購房人的合法權益。

2、司法解決，否定霸王條款

如自己無法解決，可以找律師咨詢是否存在不合理并有可能造成買房蒙受損失的霸王條款或責任不平等條約，比如同等條件下雙方違約的罰款金額。若存在直接投訴到市級房管局，不要直接投訴當?shù)胤抗芫?。全程錄音錄像，若上述無法解決，可尋找媒體曝光。

（1）可以利用《合同法》的有關規(guī)定排除霸王條款的效力。

既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷合同中的有關欺詐性的霸王條款，也可以直接主張有關霸王條款無效。

根據《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時，存在重大誤解、顯失公平，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。如果購房人能證明雙方訂立合同時存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內主張變更或撤銷該合同。

《合同法》第39條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”商品房買賣領域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開發(fā)商已填好的合同文本時，并未提請購房人注意合同中有關免除或者限制其責任的條款，恰是利用購房人欠缺合同意識或合同常識、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開發(fā)商不可舉證證明其盡了提請注意的義務，則該格式條款的效力會被依法否定。

另根據《合同法》第40條的規(guī)定，開發(fā)商在其提供的霸王合同中，以格式條款的方式免除其責任，加重購房人責任，排除購房人主要權利的，有關格式條款也應當無效。其次，在開發(fā)商填寫或擬定的霸王條款，在理解上發(fā)生爭議時，根據《合同法》第41條規(guī)定，“應當作出不利于提供格式條款一方的解釋”，當開發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責任時，這一條規(guī)定對購房人而言也提供了一種保護。

（2）最高人民法院出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，給作為弱勢群體的購房人對付霸王合同提供了又一把保護傘。

開發(fā)商合同中的霸王條款有效嗎？

開發(fā)商霸王條款的合同無效。合同無效的的情形如下：

1、一方以欺詐脅迫手段訂立合同，損害國家利益的；

2、惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的；

3、以合法形式掩蓋非法目的的；

4、損害社會公共利益的；

5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第四百九十七條，有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

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