小區(qū)更換物業(yè)公司的流程涉及業(yè)主大會表決、通知原物業(yè)公司、擬定管理要求和費用標(biāo)準(zhǔn)、公開招標(biāo)、評標(biāo)與公示、簽署物業(yè)管理協(xié)議、新老物業(yè)公司交接及新物業(yè)公司進場等多個環(huán)節(jié)，確保過程公開透明、合法合規(guī)。

1、物業(yè)管理公司喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，《物業(yè)管理委托合同》自動解除，此時可以更換物業(yè)公司。

2、當(dāng)物業(yè)公司存在管理不作為或管理不到位的情況，例如服務(wù)質(zhì)量差、反應(yīng)遲鈍等，業(yè)主大會有權(quán)決定重新選聘物業(yè)管理公司。在此情況下，通常需要召集全體業(yè)主大會，針對物業(yè)管理事宜進行投票表決。如果有2/3以上的業(yè)主同意，即可更換物業(yè)公司。

3、在《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)時，也可能需要更換物業(yè)管理公司。這種情況下，業(yè)主委員會可以根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進行處理。

小區(qū)換物業(yè)公司的具體流程

1、業(yè)主大會表決

根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)，小區(qū)業(yè)主可以聯(lián)名提議召開業(yè)主大會，討論并表決是否需要更換物業(yè)公司。這一步驟是更換物業(yè)公司的起點，至關(guān)重要。

(1)提議與籌備：業(yè)主需要按照法定程序，聯(lián)名向業(yè)主委員會提出召開業(yè)主大會的提議，并明確提出更換物業(yè)公司的理由和依據(jù)。

大會召開：業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主參加，或按照《民法典》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

(2)表決規(guī)則：需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，才能通過更換物業(yè)公司的決議。

這一過程當(dāng)中，業(yè)主大會的表決結(jié)果具有法律效力，是后續(xù)操作的基礎(chǔ)。

2、通知原物業(yè)公司

一旦業(yè)主大會通過更換物業(yè)公司的決議，業(yè)主委員會需及時通知原物業(yè)公司，辦理解聘手續(xù)。

(1)書面通知：業(yè)主委員會應(yīng)提前六十日書面通知原物業(yè)公司，明確終止合作的意向和具體時間。

(2)合同解除：雙方需按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，商議解除服務(wù)協(xié)議的具體事宜，確保合同解除過程合法合規(guī)。

3、擬定管理要求和費用標(biāo)準(zhǔn)

為確保新物業(yè)公司可以滿足小區(qū)的管理需求，業(yè)主委員會需擬定新的管理要求和費用標(biāo)準(zhǔn)。

(1)制定方案：業(yè)主委員會應(yīng)結(jié)合小區(qū)實際情況，制定詳細的管理要求和費用標(biāo)準(zhǔn)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)等。

(2)公開征求意見：方案制定后，應(yīng)在小區(qū)內(nèi)進行公示，公開征求業(yè)主意見，確保方案的科學(xué)性和合理性。

4、公開招標(biāo)

為確保新物業(yè)公司的挑選過程公開透明，業(yè)主委員會應(yīng)通過公開招標(biāo)的方式邀請物業(yè)公司進行投標(biāo)。

(1)發(fā)布招標(biāo)公告：通過小區(qū)公告、登報和網(wǎng)絡(luò)等方式向社會公開發(fā)布招標(biāo)公告，明確競選單位條件、報名截止日期等。

(2)組織報名與答疑：接受物業(yè)服務(wù)公司的報名，并確定時間組織選聘單位勘查項目并答疑。

這一過程當(dāng)中，業(yè)主委員會應(yīng)確保招標(biāo)過程的公正性和透明度，避免暗箱操作。

5、評標(biāo)與公示

招標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會需組織評標(biāo)工作，并將評標(biāo)結(jié)果向全體業(yè)主公示。

(1)成立評標(biāo)小組：評標(biāo)小組應(yīng)由物業(yè)評標(biāo)專家、業(yè)委會委員和業(yè)主代表組成，確保評標(biāo)過程的公正性。

(2)開標(biāo)與評標(biāo)：在規(guī)定的時間、地點開標(biāo)，評標(biāo)小組成員獨立詳細閱讀、審查競選文件，并給出評分。

(3)公示結(jié)果：評標(biāo)結(jié)束后，將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示，確保評標(biāo)結(jié)果的透明度和公信力。

6、簽署物業(yè)管理協(xié)議

確定中標(biāo)公司后，業(yè)主委員會需與中標(biāo)的物業(yè)公司簽署物業(yè)管理協(xié)議。

(1)合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、收費標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵條款。

(2)公示合同：合同簽訂后，業(yè)主委員會應(yīng)將合同內(nèi)容在小區(qū)內(nèi)進行公示，確保業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

7、新老物業(yè)公司交接開展物業(yè)承接查驗

為確保物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，新老物業(yè)公司之間需進行詳細的交接工作。

(1)交接內(nèi)容：交接工作包括財務(wù)結(jié)算、資料移交、設(shè)施設(shè)備查驗等，確保所有事項都得到妥善處理。

(2)物業(yè)承接查驗：在交接過程當(dāng)中，業(yè)主委員會應(yīng)組織物業(yè)承接查驗工作，對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備、檔案資料等進行全面檢驗，確保新物業(yè)公司可以順利接手。

8、新物業(yè)公司進場

完成交接工作后，新物業(yè)公司正式進場，開始為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

(1)發(fā)布公告：業(yè)主委員會應(yīng)及時向全體業(yè)主公告新物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容和聯(lián)系方式，確保信息透明。

(2)監(jiān)督服務(wù)：業(yè)主委員會應(yīng)監(jiān)督新物業(yè)公司的服務(wù)情況，確保其按照合同約定履行服務(wù)義務(wù)。