1、賣方有能力還貸的，先賣方還清貸款，注銷抵押，然后再交易過戶。

2、賣方沒能力還貸的，而買方有能力的，可以商議讓買方先還清貸款，然后再交易過戶。這種方法對買方有一定的風險性，不過可以通過有誠信有資質的中介公司并要求賣方做公證委托等來消除風險。

3、買賣雙方都沒能力或不愿意還貸的，可以通過找第三方專門的擔保公司，由擔保公司還清貸款再交易過戶，然后再還錢給擔保公司，不過這需要一筆擔保贖樓費用。

賣房注意事項

1.簽合同

買方帶上身份證、定金，賣方帶房本、產權人身份證，簽訂《二手房買賣合同》。

2.審核

買方做資質審核、賣方做住房核驗。兩項可同時進行10個工作日出結果。

3.網上簽約

資質和核驗通過后當天就可以“打網簽”，去房產所在地的“住建委”出合同。買方需要帶上：身份證、戶口本(外地戶口需要暫住證)、婚姻證明、銀行卡;賣方需要帶：省份證、房本、戶口本、婚姻證、銀行卡。

4.評估

由評估公司給房子做評估，約3個工作日內出評估結果。評估是購房者向銀行申請按揭貸款需要住房評估這個環(huán)節(jié)。比如在購買首套二手房時經常說“可貸款七成”，并不是說一套一百萬的房子可以貸款七十萬，而是住房評估值的七成，一般評估值為成交價的85%~90%。

5.面簽

面簽是申請貸款的一個重要手續(xù)，簡單來說就是去銀行簽訂借款協(xié)議，市屬公積金面簽，需要買方賣方攜帶相關材料共同前往當?shù)毓e金管理中心辦理貸款手續(xù)。

6.批貸

面簽通過后，銀行同意借款，會出具一份批貸函，一般備件齊，面簽10個工作日左右，出批貸結果。

7.繳稅、過戶

公積金批貸后，先辦理首付款資金監(jiān)管，在去當?shù)氐囟惥洲k理相關稅費繳納，憑稅票辦理過戶手續(xù);

8.抵押登記

出新房本后，將房本提交到公積金管理中心，辦理抵押登記手續(xù);辦理抵押登記后，房產抵押給銀行，銀行才會放款!

9.放款

抵押登記后，他項權證留存于公積金管理中心，由公積金管理中心向銀行發(fā)起放款。

10.物業(yè)交割

賣方收到所有放款后，買賣雙方共同前往住房辦理各項費用結清及鑰匙交接手續(xù)。