1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。

2、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3、按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。

4、已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

買預售商品房小心八類陷阱

第一類：虛假廣告。

設計精美的廣告經常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于房地產商的廣告或展會上的沙盤。“樣板房”也?；ㄕ?，一些開發(fā)商利用樣板房欺騙消費者，樣板房質量、結構與實際所交房不符、裝修中利用視覺偏差、家具尺寸相對縮小等進行誤導。

應對：購房者要仔細閱讀購房合同中的內容，必要時還要把廣告宣傳的內容全部載入正式的合同中，這樣才有保證。

第二類：配套設施。

開發(fā)商在銷售項目時對今后的生活配套設施承諾得完美無缺，但購房者真正領取了住房鑰匙準備入住時，會發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位。

應對：購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表層現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車，能長期免費嗎?二是調查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設施不配套，麻煩就多了。

第三類：內部認購。

內部認購是房地產開發(fā)商不公開地預售商品房。由于內部認購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房者。但一些內部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其不受法律保護，購房者的權益也無法受到保障。

應對：最好不要購買這類商品房。至于想買低價房的業(yè)主或投資者，應挑選信譽好、實力雄厚、具有市場品牌的樓盤。

第四類：物業(yè)管理。

開發(fā)商強迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務，損害業(yè)主的正當權益。或在一段時間后偷偷更換物業(yè)管理公司，以次充好。

應對：購房者在簽訂住房買賣合同時，對指定的物業(yè)管理公司服務期限超出一年的應提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件。

第五類：逃避債務。

借破產逃債是許多公司常用的伎倆。一些不負責任的公司常常將資產轉移到另一項目中，或隱匿財產，抽逃資金，做假賬造成破產的假象，搞假破產。

應對：業(yè)主可盡量挑選信譽好的開發(fā)商，要分清股東與公司的關系，同時，明察暗訪項目公司的實際財產。

第六類：亂收費。

物業(yè)管理公司亂收費，通常表現(xiàn)在下列幾方面：

1.超出核準的價格收取管理費。

2.擅自提高收費標準，賺取收費差價。

3.擅自增加項目建設，而將費用分攤給業(yè)主。

應對：業(yè)主應積極參與，選出為全體業(yè)主服務的業(yè)主委員會。這樣業(yè)主委員會可以挑選信譽好的物業(yè)管理公司，或解除與信譽不好的物業(yè)管理公司之間的合同，并有權監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為。

第七類：購房合同。

購房者與地產銷售商簽訂的購房合同會有空白的地方作為合同的補充條款，但如果雙方沒有補充條款，就應該注意合同的空白處別讓開發(fā)商做了手腳。

應對：購房者簽訂購房合同時，一定要耐心看完全文，遇到空白處應填上自己應有權益的內容。如無需填寫時，也應畫上橫線。

第八類：房產證拖著不辦。

有些業(yè)主買房時開發(fā)商承諾在三個月之內辦理房產證，但有時好幾年房產證依然沒辦下來。幾年來每次去找開發(fā)商，對方都有一套托詞，用的最多的一句話就是“正在辦理”。

應對：購房時看商品房是否“五證”齊全。即《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全，消費者購買后則可能拿不到房產證，商品房質量也得不到保障。